יום שני, 4 בנובמבר 2013

תמ"א 38: למה לשפץ כשאפשר לבנות חדש?


לאור רעידות האדמה ההולכות ונשנות לאחרונה, עולה שוב השאלה בדבר עמידות הבתים שלנו. האם המבנים שבהם אנו גרים ישרדו במידה ותהיה רעידת אדמה רצינית? חשוב לדעת, כי בגרסה החדשה של תכנית תמ"א 38 ניתן לקבל בית חדש לחלוטין, מה שהופך את כל העניין לא רק לבטיחותי יותר, אלא גם למשתלם יותר

אלכס סעדון | mako | פורסם 23/10/13 12:22
בניין אחרי רעידת אדמה שמחץ רכב חונה
רוב הבניינים שנבנו אחרי 1980 לא עומדים בתקני הבטיחות
צילום׃  אימג'בנק / Gettyimages
בשבועות האחרונים התבשרנו על כמה רעידות אדמה, בעיקר באזור הצפון. מומחים מזהירים מפני רעידות אדמה שעלולות לפקוד את כל המדינה, כאשר ברחבי הארץ יש לא מעט בניינים  שאינם עמידים ומוגנים מפני אסון כזה.
לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקן ובמקרה של רעידת אדמה, יקרסו. בניגוד לדעה הרווחת בציבור, תוכנית תמ"א 38  לא נועדה בכדי לשפץ את  הלובי בבניין, להחליף מרצפות בבית או להוסיף חדר. מטרתה העיקרית היא להגן על הדיירים מפני רעידות אדמה, לחזק מבנים ישנים ולהתאימם לתקן הישראלי המחמיר, אשר מצריך עמידות של מבנים בפני רעידת אדמה.
תוכנית תמ"א 38 המקורית לא הגיעה ליעד לו ציפה המחוקק ולכן לפני כשנתיים, מדינת ישראל הוסיפה את תמ"א 38/2, על מנת לעודד ולהגביר את קצב יישום התוכנית גם מחוץ למרכז הארץ. על פי התוכנית החדשה ניתן להרוס את הבניינים הישנים ולבנות חדשים במקומם, בצורה זו ניתן יהיה להגדיל את מספר הבניינים הבטוחים, כי כולם רוצים בית חדש בלי לשלם על השיפוץ. עו"ד דרור כהן, המתמחה במקרקעין, חוזים, תיווך ומייעץ במתחם פרקליטי IL, יעזור לנו לעמוד על ההבדלים בין תכניות התמ"א, מה הם זכויות הדיירים ועל מה כדאי לשים דגש.

המטרה: להרוס את המבנים הישנים ולבנות חדשים במקומם

מטרתה העיקרית של תוכנית תמ"א 38 שרובנו מכירים היא הוספת דירות לבניין קיים וחיזוקו, אך התוכנית לא עמדה בקצב השיפוצים הרצוי על ידי הממשלה ולכן החליטה המדינה להוסיף את סעיף 2 בתוכנית תמ"א 38. הסעיף החדש מביא את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. נקודת המוצא היא שבמקום לשפץ ולנסות לחזק מבנה קיים, על מנת להתאימו בפני רעידות אדמה כמו בתמ"א 38 המקורית, ניתן יהיה להרוס את הבניין הישן ולבנות בניין חדש גדול. בצורה כזו יש יותר סיכוי שהבניין יעמוד ברעידות אדמה ובנזקי הסביבה ויהיה מותאם לצרכי הדיירים כיום.
תמ"א 38/2 הינה למעשה תוכנית של "פינוי בינוי". תוכנית זו יוצרת הזמנות כלכלית אדירה ליזמים ולבעלי דירות. מחד, יש לא מעט יזמים המעוניינים לבנות באזורים בעלי ביקוש נדל"ני גבוה, אך הם מתקשים למצוא שם קרקעות פנויות לבנייה. מאידך יש את הדיירים אשר יקבלו דירות חדשות וגדולות יותר, בבניין חדש ובטיחותי לחלוטין, שיבנה במקום הבניין הישן.
במסגרת תמ"א 38/2 מקבל היזם זכויות לבניית פי-2.5 עד פי-3 יחידות דיור על כל דירה שהוא בונה לדיירים. הדיירים בתמורה זוכים לגור בבניין חדש, עם חניה לכל דייר, מעלית, לובי חדש, חדר ממ"ד לכל דירה וכן פיצויי של דמי שכירות בעת בניית הנכס. כמובן שגם ערך הנכס של הדיירים עולה בעשרות מונים והופך אף הוא לסחיר יותר. בנוסף, נקבע מסלול מזורז לקבלת היתרי בניה, בתקופה קצרה יותר מאשר במסגרת פרויקטים רגילים של פינוי בינוי.
עובד משפץ בניין
הקבלן סופג את מרבית העלויות
צילום׃  אימג'בנק / Gettyimages
התוכנית מעודדת הריסת מבנים ישנים, אשר לא מגנים כראוי על הדיירים שלהם ובניית חדשים בטיחותיים וזאת להבדיל מתמ"א 38, המציעה רק חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה. "אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן", טוען עו"ד דרור כהן. שינוי גישה זה, לפיו יבנו בניינים חדשים במקום הישנים הפך את תוכנית התמ"א לתוכנית רלוונטית ביותר, בעיקר במקומות בהם יזמים נמנעו מלהשקיע בתמ"א 38 המקורית עקב אי כדאיות כלכלית. אין ספק שתמ"א 38/2 הינה בשורה משמחת, הן ליזמים והן לדיירים.

"יש צורך ב-80% הסכמה של בעלי הדירות" 

על פי החוק לא דרושה הסכמה של כל הדיירים, אך נדרש רוב  של בעלי הדירות שבבעלותם 80% מהדירות בבניין וכן 80% מהרכוש המשותף. במקרה שאין הסכמה מלאה ניתן לגשת למפקח על המקרקעין ולבקש אכיפה של העסקה עם הקבלן. המפקח רשאי לאשר את העסקה ולחייב את הסרבנים לחתום על ההסכם, אך לרוב זה לא יגיע לשלב הזה, מאחר וברגע שזה מגיע לשלב התביעות, הקבלנים נרתעים.
באופן עקרוני הקבלן הוא זה שסופג את מרבית העלויות בתוכנית הזו. לאחר פינוי הבניין הדיירים מקבלים מהקבלן את דמי השכירות הנהוגים בשוק ובנוסף את עלויות ההעברה וההובלה. על הקבלן לשלם גם את כל התשלומים הנלווים והעלויות של המיסים, האגרות ואת שכר הטרחה של העו"ד מטעם הדיירים וחברת פיקוח על הבנייה מטעם הדיירים
עו"ד דרוד כהן
"הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני שיפוץ מבנה ישן". עו"ד דרור כהן
באזורים שבהם שכרגע הייתה בהם רעידת האדמה אין ביקוש גבוה לקרקעות מגורים, לכן קבלנים לא ממהרים להשקיע באזורים הללו. ישנה תקווה כי הרעידות האחרונות יהוו קריאת אזהרה  למדינה ולכל מי שהתעסק בתפל ולא בעיקר, שהוא הפיכת בתי המגורים  לבטוחים יותר. אנשים נוטים להתעסק בהגדלת הבית, צבע הבניין, קישוט הלובי ועוד דברים פחות חשובים, במקום להתעסק בבטיחות. לפעמים בגלל כל ההתעסקות בתפל עסקאות נופלות והדיירים נותרים גם ללא שיפוץ קוסמטי וגם ללא חיזוק בטיחותי של המבנה.
כיום קיימים בשוק מספר רב של חברות ויזמים, אשר נוהגים להבטיח הרים וגבעות לדיירים וזאת על מנת שיתקשרו עמם בהסכם. רצוי לבדוק היטב את החברה או היזם, טרם ביצוע כל התקשרות וחתימה על מסמכים. לפני התקשרות עם יזם מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום, וזאת בכדי לברר מהם הזכויות של הנכס וכן ומה יכולים הדיירים לדרוש מהיזם במסגרת העסקה. כמו כן, עורך הדין יוכל לבצע בדיקות ביחס ליזם, ניסיונו והאם יש ביכולתו לבצע את הפרויקט ולספק את הערבויות הדרושות לשם ביצועו.
-->

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...